Umlagefähigkeit von Wärmemengenzählern

Wärmezähler mieten oder kaufen?

Als Vermieter sind Sie nach §4 der Heizkostenverordnung verpflichtet, den anteiligen Verbrauch an Heizungswärme und Warmwasser für jeden Mieter zu erfassen und zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abzurechnen. Um dieses zu gewährleisten sind geeichte Wärmezähler zur Erfassung der einzelnen Verbräuche zu installieren. Dabei haben Sie als Vermieter die Wahl, ob Sie die Wärmezähler lieber mieten oder kaufen möchten.
Im Folgenden wollen wir Ihnen einen kurzen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten und Voraussetzungen von Miete und Kauf, sowie deren Auswirkung auf die Umlagefähigkeit in der Heizkostenabrechnung geben.

Eichgültigkeitsdauer von Wärmemengenzählern
Nach dem Eichgesetz müssen für Abrechnungszwecke installierte Wärmemengenzähler geeicht sein; die Eichgültigkeit beträgt dabei 5 Jahre. Beginn der Eichfrist ist aber nicht das Datum an dem der Zähler eingebaut wurde, sondern das Eichjahr der Geräte, das man immer auf dem Zähler ablesen kann.

Bild F90S3 mit Eichung 2017: Die Eichung läuft ab dem 31.12.2017 für 5 Jahre, dieser Zähler ist also geeicht bis zum 31.12.2022

Zähler, bei denen die Eichgültigkeit abgelaufen ist dürfen demnach nicht weiter im geschäftlichen Verkehr - also zur Heizkostenabrechnung - verwendet werden. Auch eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, einen nicht geeichten Zähler aus Kostengründen weiterzuverwenden ist nicht zulässig. Da Heizkostenabrechnungen, die mit dem Messergebnis eines nicht geeichten Zählers erstellt worden sind grundsätzlich vom Mieter angefochten werden können, muss es daher schon im Sinne des Vermieters sein, stets geeichte Zähler zu verwenden. Nur bei diesen geht die Rechtsprechung davon aus, dass die gemessenen Werte auch dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen.

Kauf von Wärmemengenzählern
Bei Neubauten sind die Beschaffungskosten von Wärmemengenzählern meist in den Baukosten enthalten, so dass hier eine Umlage im Rahmen der HKVO entfällt.
Bei Bestandsbauten entspricht der Kauf von Wärmemengenzählern einer Modernisierungsmaßnahme, die nach §559 BGB behandelt wird. Die Kosten für den Kauf sind vom Vermieter selbst zu tragen und können nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe durch eine Erhöhung der Jahresmiete um maximal 11% der aufgewendeten Kosten je Wohnung umgelegt werden. Meist sind dies jedoch sehr geringe Beträge, so dass sich eine separate Mieterhöhung selten lohnt.

Miete von Wärmemengenzählern
Vor der Anmietung von Wärmemengenzählern schreibt die Heizkostenverordnung ein bestimmtes Vorgehen vor:

• Der Vermieter muss die einzelnen Mieter über sein Vorhaben und die voraussichtlich entstehenden Kosten schriftlich informieren, ein Aushang z.B. im Hausflur ist nicht ausreichend.
• Die einzelnen Mieter haben ein Widerspruchsrecht, welches innerhalb von einem Monat nach Zugang des Schreibens ausgeübt werden kann. Widersprechen innerhalb dieser Frist die Mehrheit der Mieter einer Anmietung von Wärmezählern, so bleibt es dem Vermieter verwehrt die Kosten der Anmietung umzulegen. Anfallende Kosten müssten demnach alleinig vom Vermieter getragen werden.
• Ist die Anmietung nach Ablauf der Widerspruchsfrist zulässig, so kann der Vermieter frei entscheiden, welche Geräte er einbaut. Die Kosten für die Zählermiete können demnach über die Betriebskosten in die Heizkostenabrechnung einfließen und auf die Mieter umgelegt werden.

Haben Sie sich schlussendlich für das Mieten von Zählern entschieden und auch die Mehrheit Ihrer Mieter hat zugestimmt, lassen Sie sich von Ihrem Installateur gleich einen Wärmezähler-Einbausatz mit installieren. Dadurch können Sie nach Ablauf der Eichgültigkeit ganz einfach selbst Ihre Zähler wechseln. Wie das genau geht erfahren Sie hier.